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オフィス移転の際は必見!居抜きオフィスのメリットと注意点とは?

2020.07.13

新型コロナウイルス感染症(COVID-19)の影響下でオフィスの縮小移転を検討する企業が増えています。

「縮小移転して固定費を下げたい」「コストを抑え、短期間で移転したい」と考える企業には、居抜きオフィスの活用が有効です。

 

今回は、初期費用の削減、移転期間の短縮が期待できる「居抜きオフィス」にはどんな特徴があるのか、メリット、デメリットと共に解説します。

居抜きとは

居抜きオフィス物件のメリットと注意点を紹介しています。
居抜きとは、前の借り主の内装や家具、什器・設備を残しまま次の利用者に売買、または賃貸することです。

新たな借り主は、内装費用や家具・設備什器の購入費用を削減でき、改装期間の賃料も削減できます。

このように以前の状態を残したまま継承する物件を「居抜き物件」と言います。

 

主に飲食店や店舗で行われる引き渡し方法ですが、一般企業でも移転のコストを抑える目的で居抜き物件の需要があります。

現在、新型コロナウイルス感染症による影響でオフィスの縮小移転を検討する企業が増えていますが、コストと手間を抑えられる居抜き物件にも注目が集まっています。

 

オフィスの縮小移転に必要な手続きについては、こちらの記事をご参照ください。

オフィスを居抜きで借りる2つのメリット

実際に居抜きでオフォスを借りる場合、どんな具体的メリットがあるかを2つに分けて解説します。

①:初期費用を抑えられる

居抜きでオフィスを借りる大きなメリットは初期費用を抑えられる点です。

 

通常のオフィス移転の場合、物件取得費用とは別に、什器購入費用や設備を揃える費用がかかります。

居抜き物件を借りる場合は什器や設備ごと引き渡されるため、新たに設備投資をする必要がなく、一から揃えるよりも初期費用を抑えることができます。

②:オフィスを利用するまでの期間を短縮できる

居抜きでオフィスを借りるもう1つのメリットは、契約後すぐの入居が可能で、オフィスを利用するまの期間が短く済むことです。

 

通常オフィスを借りる際は、事前にオフィスレイアウトを決定し、内装工事などを経て、什器の選定・購入を経たうえでし、オフィスへの搬入と設置という一連の作業が必要となります。

居抜き物件の場合は、レイアウトや什器、設備を引き継いで入居します。

そのため最短で契約したその日からオフィス利用が可能で、利用できない期間の賃料は発生せず、営業の機会損失も防ぐことができます。

オフィスを居抜きで借りる際の3つの注意点

オフィスを居抜きで借りる際は、事前の確認事項が多岐にわたります。トラブル回避のために確認できる注意点3つを解説します。

注意①:退去時に原状回復費用が発生する場合がある

居抜き入居であっても、退去時に内装や什器・設備を撤去したスケルトン状態への原状回復を求められる物件は少なくありません。

そのような物件の場合は、入居時は低コストでも、退去時に原状回復費用や廃棄費用が発生します。

 

選定の段階で原状回復が必要な物件かどうかを確認し、必要な場合は原状回復にどのくらい費用がかかるかを事前に見積もっておきましょう。

注意②:レイアウト変更ができない場合がある

居抜きでの入退去を認めている物件では、オーナーの許可なしにテーブルやデスクなどの什器のレイアウト変更を禁じる規約を設けている場合があります。

 

規約で定める理由の1つは、退去時に次のテナントへの引き渡しをスムーズに行うためです。

もう1つは、レイアウトが同一だと、入居時と退去時の汚損度合いが分かりやすく、クリーニングや修繕工事の範囲が明確になるというオーナー側のメリットがあるためです。

 

退去時に入居時の状態についてオーナーと行き違いにならないよう、入居前の写真を撮影しておくと良いでしょう。

注意③:レイアウトの自由度がない

レイアウト変更ができる物件であっても、前の借り主のオフィス設備や家具のままでは、希望通りのレイアウト変更ができず、工事や家具の撤去費用が別途発生する可能性があります。

工事や撤去費用が必要な場合は、「低コストで移転が可能」という居抜きのメリットは半減してしまいます。

 

まずは大幅なレイアウト変更の必要がない、イメージ通りの居抜き物件の選定に時間をかける必要があるでしょう。

注意④:居抜き物件の数が少ない

通常の物件と異なり、居抜き物件は数が少ないため、理想の物件を探し出すまでに数か月から1年程度の時間が必要になることがあります。

デザイン性の高いオフィスは競争率も高く、希望に完全にマッチした物件を探すのは容易ではありません。

 

条件に合う居抜き物件を探すには、居抜き物件を扱う専用サイトなどに登録後、妥協できるポイントを見定めたうえで情報収集を行うとよいでしょう、

居抜きオフィスを快適に使うための2つの方策

どうすれば居抜きオフィスを快適さや安全性を向上させ、過ごしやすい環境を作れるか、方策を2点紹介します。

対策①:なるべくオフィスには手を加えない

居抜きオフィスは、レイアウト変更や大幅な改装をせず、そのままの状態で入居する場合が最もコストがかかりません。

入居後に内装の変更を希望すると、空調や天井の設備などにも影響が出る可能性があり、その分の手間と費用が発生します。

 

工事が発生すると、最終的に通常のオフィス移転と費用が変わらなくなるケースもあります。

居抜きオフォスへの入居を希望する際は、基本的にオフィスは以前の状態を保ったまま使用するようにしましょう。

部屋の増設や大きなレイアウト変更をしたい場合は、契約前に通常の移転とコスト面をよく比較してから決定しましょう。

対策②:設備上のトラブルが起こらないか確認しておく

表面上問題のないオフィスであっても、水道管や配線など見えない部分で問題が生じている可能性があります。

移転後にトラブルが発覚すると、業務が滞ったり、追加の工事をしたりと予期せぬ出費がかさみます。

 

居抜き物件を選定する際には、事前に専門業者に懸念点を伝え、設備の点検を依頼しておきましょう。

居抜き物件を活用し、初期費用を抑えてオフィスを確保しよう

居抜き物件を活用すれば、初期費用の削減や移転期間の短縮が可能になります。

「そのまま入居できるレイアウトか」、「設備面に問題はないか」などメリットと注意点をよく検討し、物件の選定を行いましょう。

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